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众发娱乐玩不了 WeWork把自己“作死”了 联合办公们出路何在?

众发娱乐玩不了 WeWork把自己“作死”了 联合办公们出路何在?

众发娱乐玩不了,摘要: 无论做出哪种选择,经历的大起大落的WeWork对于后来者们都是一种警示。

天才和疯子之间往往只有一线之隔,这句话彷佛再次在孙正义身上得到验证。美国时间22日,IPO失败的WeWork宣布,已经与软银集团达成救助协议。

根据该方案,软银将获得该公司80%的股份以及控制权,WeWork将成为软银的关联公司,但不是子公司,为此软银要付出的是提供总计95亿美元帮WeWork收拾烂摊子。

据外界统计,软银的190亿美元,最终换来的是估值80亿美元的WeWork,这笔投资也成了孙正义目前最大的败笔。

500亿美金,华尔街估值最高的独角兽,WeWork的昔日辉煌就像是昨天的事,来自软银的孙正义与WeWork创始人、CEO亚当 诺依曼(adam neumann)在WeWork纽约办事处会面,12分钟之后,孙正义便决定投资这家有着疯狂想法,想要颠覆办公模式的公司。“在战斗中,疯狂比聪明要更好,WeWork仍然不够疯狂”,孙正义对诺依曼说。

有了资本的助力,WeWork成立共享经济领域冉冉升起的一颗新星,也被视作下一个阿里巴巴,从业界楷模到成为笑柄,WeWork书写了一段近10年的传奇。

2010年,WeWork成立之初正值金融危机令写字楼租赁市场触底,将客群瞄准创业公司的WeWork很快收获了第一批粉丝。2014年,WeWork在英国伦敦开出了第一家海外办公空间。随后,它又陆续将国际化的触角伸向了印度、中国和拉美。WeWork如今在100个城市拥有425个办公地点,拥有40.1万名会员。公司还将业务扩展到服务型公寓社区Welive。

“有朝一日,当我们上市时,那将不是一家科技公司IPO,而是一家新型公司上市。将来,我们所拥有的会越来越多,因为物理和数字的结合从未这么重要过。”诺依曼曾在采访中这么说,他把WeWork的模式创新总结为“办公空间即服务”。

2019年8月,WeWork发布会IPO招股书,第一次公开了公司的运营状况,从2016年到2018年,WeWork的收入增长超过4倍,但亏损也几乎以同样的速度在扩大。2018年,WeWork收入达到18.2亿美元,净亏损为16.1亿美元,2019年上半年,WeWork营收15.4亿美元,净亏损6.897亿美元。还有着179亿美元的长期租赁债务。估值随之迅速缩水,从470亿美元下降到80亿美元。

WeWorkIPO凉了,孙正义在接受《日经商务周刊》的采访时,他不得不承认“结果与目标相去甚远,这让我感到羞愧。”

WeWork的前高管曾对潜在投资者表示:“我们未来的成功在很大程度上取决于我们共同创始人兼首席执行官亚当•诺依曼的持续服务。”他发出警告称,诺依曼没有与WeWork签订雇佣协议,他的离职将严重损害公司业务。两个月后,诺依曼宣布了辞职。

种种事迹表明,诺依曼没能分清私人生活与公司管理之间的界限,WeWork一直是他拥有的一些房产的承租人;对该公司拥有表决权控制权的诺依曼先生还利用公司股票作为抵押担保了个人贷款。以及,依据个人喜好投资与公司业务毫无关联的餐饮公司和少儿学校。在管理层,诺依曼也安插了自己的妻子和亲信们,他们可以随意出现在不同的部门会议上旁听,直接向诺依曼汇报。

随着软银接手WeWork ,WeWork董事会将任命软银COO马塞洛·克劳雷为执行董事长。WeWork现任董事长亚当·诺依曼将变为董事会观察员,由于诺依曼出售其在该公司的股份,并通过其他收费方式,这笔交易可能使他获得近17亿美元的收益。

与此形成对比的是WeWork的千员裁员计划,公司还将裁员至少2000人,约占员工总数的13%。WeWork将继续精简开支,把精力放在核心业务上,就在昨天,他们宣布从包括中国、印度和拉丁美洲的大部分地区撤出——那些引来网红打卡拍照的WeWork中国办公室可能也快关门大吉了。

当悲剧发生,人们开始反思,WeWork究竟是一个行业的颠覆者还是披着科技外衣的地产公司?联合办公还有故事可讲吗?

不可否认的是,WeWork为办公行业带来了全新的审美、组织和空间利用模式,其灵活性更适合互联网催生下的各类大中小型公司,但其依赖租金的收入模型让它被打上“二房东”的标签,Berenberg的Calum Battersby等分析师认为,它与以前被称为Regus的竞争对手IWG并没有太大区别。

“他们所赚取的每一点收入,都将不得不投入大量资金来获得办公室的租赁权,把办公室装修好,分割成更小的网站,你可以像任何传统的办公公司一样卖给人和公司。”

IWG目前在全球约有3000处办公地和250万客户。2018年,IWG的收入是WeWork的两倍,但IWG目前市值仅约40亿美元。

借着共享经济的东风,WeWork的共享办公模式也在中国遍地开花,经过一系列融资和并购,出现了优客工场、纳什空间、梦想加等头部企业。

在线房地产投资和金融平台equitymultiple的联合创始人兼首席执行官查尔斯•克林顿(charles clinton)认为,WeWork本质上是一家房地产公司,但他表示,该公司的做法动摇了服务型办公领域。“我认为他们通过向新的受众进行营销,就像苹果所能做到的那样。有时候,风格本身就是一种颠覆。”

此前,全球企业增长咨询公司沙利文发布了一份《中国联合办公行业研究报告》,报告称,收租金的说法并未概括联合办公商业模式的本质,首先在租赁时长上,商业办公室空间的租赁时长门槛被联合办公降低到了几乎不存在。“联合办公的商业模式可以成立的根本原因就是因为传统的商业办公室租赁市场存在刚性,而这一联合办公行业正好针对性地改善了商业办公室租赁市场的灵活度。”

模式的创新性决定了联合办公在商业实践必要经历的探索和踩坑,由于本身存在过于依赖出租率的风险,“当遇到商业地产周期和宏观经济周期的时候,市场盈利的可持续性会受到很大的挑战。也正是如此,联合办公行业在陷入财务困境的时候容易被外界诟病为“二房东”,哪怕二房东赚取的是租金差,而联合办公赚取的是空间效能提升的溢价。”

在WeWork招股书发布之初,面对质疑,梦想加CEO王晓鲁也在朋友圈称,“传统商办售卖链条上的面积,被转化为办公产品,服务于用户。这种模式,不仅改变了产业链条,同时改变了定价逻辑,再回头看估值,是不是更合理一些呢?”

另一方面,WeWork退出中国市场,对于现存玩家来说很可能是一件好事。WE+ 酷窝创始人刘彦燊对钛媒体表示,WeWork为了抢占新市场不计成本的扩张,也给市场定价带来了不良影响。回归商业本质,他认为联合办公的路有两条,要么更轻,即不断提升运营能力,类似连锁酒店的模式进行办公服务的管理输出,要么更重,参与资产收购。

无论做出哪种选择,经历的大起大落的WeWork对于后来者们都是一种警示。


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